Gemietete Gewerbeflächen: Wer zahlt die neue LED-Beleuchtung – Mieter oder Vermieter?

„Wir sind doch nur Mieter.” Diesen Satz hören wir oft, wenn es um neue Beleuchtung geht. Unsere Rückfrage: „Und zahlt der Vermieter auch Ihre Stromrechnung?” Meistens folgt Stille. Denn genau da liegt der Denkfehler. In diesem Beitrag klären wir, wer bei neuer LED-Beleuchtung was zahlt – Mieter oder Vermieter – und wie sich beide fair einigen.

Kurz gesagt: Bei gewerblich gemieteten Flächen zahlt fast immer der Mieter den Strom. Die Einsparung durch LED – je nach Bestandsbeleuchtung bis zu 80 % beim Licht – landet also beim Mieter. Und für normgerechtes Licht am Arbeitsplatz ist der Mieter als Arbeitgeber ohnehin selbst verantwortlich. Der Vermieter profitiert von einer aufgewerteten Immobilie. Deshalb beteiligen sich Vermieter in der Praxis oft an den Kosten. Wer das Gespräch mit Zahlen vorbereitet, hat gute Karten.

Wer zahlt den Strom – und wem gehören die Leuchten?

Bei gemieteten Gewerbeflächen läuft der Strom in aller Regel über den Mieter. Und zwar für den ganzen Betrieb: Büros, Flure, Sozial- und Sanitärräume, Lager, Produktion, Außenbereich und Parkplatz. Entweder mit eigenem Zähler und eigenem Liefervertrag oder über die Nebenkosten. Jede Kilowattstunde, die veraltete Beleuchtung verbraucht, bezahlt also der Mieter, Monat für Monat. Egal ob Leuchtstoffröhren, HQL- und HQI-Strahler, Halogenlampen oder ältere LED-Leuchten.

Die bestehenden Leuchten sind dagegen meist fest eingebaut und gehören damit zur Mietsache – also dem Vermieter. Wer sie austauschen will, braucht deshalb seine Zustimmung. Was genau gilt, steht im Mietvertrag.

Bei den neuen Leuchten kommt es darauf an, wer sie bezahlt. Rüstet der Mieter auf eigene Kosten um, gehören die neuen Leuchten in der Regel ihm – sofern nichts anderes vereinbart ist. Zahlt der Vermieter oder beteiligt er sich, sollte schriftlich festgehalten werden, wem die neuen Leuchten gehören und was beim Auszug passiert.

Daraus entsteht ein klassisches Dilemma: Dem einen gehört die alte Anlage, der andere zahlt den Strom. Wenn keiner den ersten Schritt macht, bleibt die alte Anlage hängen. Oft über Jahre.

Was der Mieter davon hat

• Niedrigere Stromkosten: Je nach Bestandsbeleuchtung bis zu 80 % weniger Stromkosten für das Licht. Im Mehrschichtbetrieb ist das schnell ein fünfstelliger Betrag pro Jahr.
• Besseres Licht am Arbeitsplatz: Weniger Fehler, weniger Unfallrisiko, zufriedenere Mitarbeiter.
• Endlich normgerechtes Licht: Und damit Rechtssicherheit beim Arbeitsschutz – mehr dazu im nächsten Abschnitt.
• Weniger Ausfälle: Kein ständiger Tausch von Leuchtmitteln mehr, keine dunklen Ecken.

Normgerechtes Licht ist Sache des Arbeitgebers – nicht des Vermieters

Ein Punkt, der oft untergeht: Für ausreichende Beleuchtung am Arbeitsplatz ist der Arbeitgeber verantwortlich. So sieht es die Arbeitsstättenverordnung vor, konkretisiert durch die ASR A3.4 „Beleuchtung und Sichtverbindung”. Für die Lichtplanung ist außerdem die DIN EN 12464-1 maßgeblich. Diese Pflicht hängt am Betrieb, nicht am Gebäude. Sie gilt also genauso in gemieteten Räumen – vom Büro bis zur Produktion.

Heißt in der Praxis: Wenn veraltete Leuchten nur noch einen Bruchteil ihres ursprünglichen Lichts liefern und die Mindestwerte unterschritten werden, liegt das Risiko beim Mieter. Bei einem Arbeitsunfall oder einer Begehung durch die Berufsgenossenschaft hilft der Hinweis auf den Vermieter wenig. Wer mietet, hat also gleich zwei Gründe, das Thema anzugehen: Stromkosten und Verantwortung.

Was der Vermieter davon hat

• Aufgewertete Immobilie: Eine moderne, effiziente Beleuchtung macht die Fläche attraktiver – für den aktuellen und jeden künftigen Mieter.
• Bessere Energiekennwerte: Bei Nichtwohngebäuden fließt die Beleuchtung in die energetische Bewertung des Gebäudes ein.
• Weniger Instandhaltung: Gute LED-Leuchten laufen viele Jahre wartungsfrei. Dazu kommt: Für Leuchtstoffröhren wird Ersatz immer schwieriger, seit die gängigen T5- und T8-Röhren in der EU nicht mehr neu in Verkehr gebracht werden dürfen.
• Zufriedene Mieter: Wer sinkende Nebenkosten spürt, bleibt eher.

Unsere Erfahrung aus vielen Projekten: Vermieter sind deutlich offener als gedacht. Viele beteiligen sich an den Kosten. Man muss nur fragen – und zwar mit Zahlen.

Vier Modelle, wie Mieter und Vermieter sich einigen

1. Der Vermieter investiert

Der Vermieter übernimmt die Umrüstung komplett, weil sie seine Immobilie aufwertet. Die neuen Leuchten gehören dann ihm und bleiben im Gebäude. Je nach Absprache wird das bei der Miete berücksichtigt. Für den Mieter bleibt die volle Stromeinsparung.

2. Beide teilen sich die Kosten

Das häufigste Modell in der Praxis. Der Vermieter trägt einen Teil, weil seine Immobilie dauerhaft aufgewertet wird. Der Mieter trägt den Rest, weil er die Einsparung bekommt. Die Aufteilung lässt sich gut an der Einsparrechnung festmachen. Wem die neuen Leuchten danach gehören und was beim Auszug passiert, gehört mit in die Vereinbarung.

3. Der Mieter investiert – mit klarer Vereinbarung

Der Mieter rüstet auf eigene Kosten um. Die neuen Leuchten gehören dann in der Regel ihm. Wichtig ist trotzdem eine schriftliche Absprache mit dem Vermieter: Was passiert mit den alten Leuchten – einlagern oder entsorgen? Bleiben die neuen Leuchten beim Auszug gegen einen Ausgleich im Gebäude? Oder nimmt der Mieter sie mit und muss dann den alten Zustand wiederherstellen? Bei kurzen Amortisationszeiten rechnet sich das auch bei überschaubarer Restlaufzeit des Mietvertrags.

4. Der Mieter least die neue Beleuchtung

Mit Leasing über unseren Partner MMV Leasing lag die monatliche Rate in unseren Projekten bei etwa der Hälfte der Stromeinsparung. Ohne Eigenkapital und mit positivem Cashflow ab dem ersten Monat. Die Leuchten gehören bis zum Ende der Laufzeit der Leasinggesellschaft. Auch hier gilt: Zustimmung des Vermieters einholen.

Achtung, Kostenfalle: Billig-LED vom Vermieter

Wenn der Vermieter allein bezahlt und allein entscheidet, liegt die Versuchung nahe, die günstigste Lösung zu nehmen. Den Strom zahlt ja der Mieter. Billige Leuchten mit schwacher Lichtausbeute, schlechter Blendung oder kurzer Lebensdauer kosten den Mieter dann über Jahre Geld. Mehr dazu in unserem Beitrag über Kostenfallen bei Billig-LED. Als Mieter sollten Sie deshalb bei Planung und Produktauswahl mitreden.

Wenig Eingriff in die Mietsache: Lichtbänder weiter nutzen

In Lager, Produktion und oft auch in Fluren hängen Lichtbandsysteme. Hier muss nicht alles raus. Mit unserem Lichtbandmodul LUMOline bleibt die stromführende Tragschiene hängen, nur der Leuchteneinsatz wird getauscht. Das dauert in der Regel weniger als eine Minute pro Lichtpunkt – im laufenden Betrieb. Für Vermieter ein Argument: Die Gebäudesubstanz bleibt unangetastet.

So bereiten Sie das Gespräch mit dem Vermieter vor

• Bestand aufnehmen: Welche Leuchten hängen wo, wie alt sind sie, wie lange brennen sie am Tag?
• Einsparung berechnen: Was kostet die aktuelle Beleuchtung pro Jahr, was kostet die neue? Daraus ergibt sich, was jede Seite gewinnt.
• Lichtplanung zeigen: Eine normgerechte Planung macht deutlich, dass es nicht um „hübscher” geht, sondern um Arbeitsschutz und Wert.
• Modell vorschlagen: Mit einem konkreten Vorschlag zur Kostenaufteilung kommen Sie schneller zum Ergebnis als mit einer offenen Bitte.
• Schriftlich festhalten: Kostenteilung, Eigentum an den Leuchten, Regelung beim Auszug.

Ob sich die Umrüstung grundsätzlich rechnet, klären Sie mit unserem 5-Fragen-Check.

Häufige Fragen

Darf ich als Mieter die Beleuchtung austauschen?

In der Regel nur mit Zustimmung des Vermieters, weil die bestehenden, fest eingebauten Leuchten zur Mietsache gehören und damit dem Vermieter. Was genau gilt, regelt Ihr Mietvertrag. Eine schriftliche Vereinbarung schafft Klarheit für beide Seiten.

Wer zahlt neue LED-Beleuchtung in gemieteten Gewerbeflächen?

Das ist Verhandlungssache. In der Praxis gibt es vier Modelle: Der Vermieter investiert, beide teilen sich die Kosten, der Mieter investiert mit Vereinbarung oder der Mieter least die Beleuchtung. Am häufigsten ist die Kostenteilung.

Warum sollte sich der Vermieter an den Kosten beteiligen?

Weil seine Immobilie dauerhaft aufgewertet wird: bessere Vermietbarkeit, bessere Energiekennwerte, weniger Instandhaltung. Beteiligt er sich, kann er zudem vereinbaren, dass die neuen Leuchten nach einem Auszug im Gebäude bleiben. Viele Vermieter beteiligen sich deshalb, wenn man ihnen die Zahlen vorlegt.

Ist der Vermieter für normgerechte Beleuchtung verantwortlich?

Nein. Für ausreichende Beleuchtung am Arbeitsplatz nach Arbeitsstättenverordnung und ASR A3.4 ist der Arbeitgeber verantwortlich, also in der Regel der Mieter. Wer die Kosten der Umrüstung trägt, kann dagegen frei mit dem Vermieter vereinbart werden.

Wem gehören die neuen LED-Leuchten?

Dem, der sie bezahlt hat – sofern nichts anderes vereinbart ist. Rüstet der Mieter allein um, gehören ihm in der Regel die neuen Leuchten. Die alte Beleuchtung gehört weiterhin dem Vermieter. Beteiligt sich der Vermieter, sollte das Eigentum schriftlich geregelt werden.

Was passiert mit der neuen Beleuchtung, wenn ich ausziehe?

Das hängt davon ab, wer bezahlt hat und was vereinbart ist. Gehören die Leuchten dem Mieter, kann er sie mitnehmen, muss dann aber meist den alten Zustand wiederherstellen. Oft ist es für beide Seiten günstiger, die Leuchten gegen einen Ausgleich im Gebäude zu lassen. Am besten regeln Sie das vor der Umrüstung schriftlich.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen praktischen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Für Fragen zu Ihrem Mietvertrag wenden Sie sich an Ihren Rechtsberater.

Über den Autor: Jan Reiners

LED-Beleuchtungsexperte und TÜV-zertifizierter Fachplaner bei der LEDoptix GmbH mit über 15 Jahren Erfahrung in Lichtplanung und LED-Umrüstung für Industrie, Logistik und Gewerbe. Jan Reiners auf LinkedIn.